Нотаріальний договір є недійсним, якщо він завірений поза нотаріального округу. Аналіз судової практики АО "Вишневий та Партнери"

Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду у справі 466/2582/18 дійшов висновку, що посвідчення нотаріусом договору за межами нотаріального округу є підставою для визнання такого договору недійсним.

Короткий виклад обставин справи У квітні 2018 року позивач звернувся до суду з позовом до відповідача та третьої особи – приватного нотаріуса, про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири.

Позовна заява мотивована тим, що у 2017 році сестра його бабусі склала заповіт, за яким заповідала позивачу квартиру, що належить йому на праві приватної власності.

Після закінчення шестимісячного терміну для прийняття спадщини після смерті заповідача, при зверненні до нотаріуса щодо отримання свідоцтва про право на спадщину за заповітом, а саме, на спірну квартиру, позивач дізнався про те, що зазначена квартира належить на праві приватної власності відповідачу на підставі договору купівлі-продажу квартири посвідченого приватним нотаріусом.

Зазначав, що заповідач до останніх днів свого життя була зареєстрована у спірній квартирі, проте з вересня 2017 року проживала за іншою адресою.

Договір купівлі-продажу спірної квартири повинен був засвідчуватися за адресою останнього місця проживання, оскільки заповідач була похилого віку, хворим, сліпим, самостійно не пересувалася і потребувала постійного догляду.

Позивач вважає, що договір купівлі-продажу квартири таким, укладений із порушенням норм чинного законодавства, є підставою для визнання його недійсним.

Рішенням суду першої інстанції позов задоволено. Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири, скасовано запис про право власності на нерухоме майно. Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що приватний нотаріус договір купівлі-продажу, що оскаржується, заповнила на території Львівської області, поза Львівським міським нотаріальним округом, та з порушенням порядку вчинення нотаріальних дій.

Апеляційний суд залишив апеляційну скаргу без задоволення, а рішення суду першої інстанції без змін.

Верховний Суд касаційної скарги залишив без задоволення та рішення суду першої інстанції без змін. В обґрунтування ВС вказав таке.

Відповідно до положень статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов'язується передати майно (товар) у власність іншій стороні (покупцю), а покупець приймає або зобов'язується прийняти майно (товар) та сплатити за нього певну грошову суму.

Відповідно до положень частини першої статті 657 ЦК України договір купівлі-продажу земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, крім договорів купівлі-продажу майна, що перебуває у податковій заставі.

Статтею 13-1 Закону України «Про нотаріат» визначено, що нотаріальний округ – територіальна одиниця, у межах якої нотаріус здійснює нотаріальну діяльність та в межах якого перебуває державна нотаріальна контора, в якій працює державний нотаріус, або робоче місце (контора) приватного нотаріуса.

Нотаріальні округи визначаються відповідно до адміністративно-територіального устрою України. У містах із районним розподілом округів діяльності нотаріуса, є вся територія міста. У разі зміни адміністративно-територіального поділу України, внаслідок якого розташування робочого місця (контори) приватного нотаріуса увійшло до іншого нотаріального округу, нотаріальна діяльність відповідних нотаріусів має бути зареєстрована у цьому нотаріальному окрузі.

Нотаріус немає права здійснювати нотаріальну діяльність поза свого нотаріального округу, крім заміщення інших нотаріусів.

Відповідно до пунктів 2, 3 та 4 глави 1 розділу I Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженого наказом Міністерства юстиції України від 2 лютого 2012 року № 296/5 (у редакції на момент виникнення спірних правовідносин, далі – Порядок), нотаріальні дії у приміщенні нотаріальної контори, у державному нотаріальному архіві, приміщенні, що є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса.

В окремих випадках, коли фізична особа не може з'явитися у вказане приміщення, а також коли того вимагають особливості угод, що посвідчуються, такі нотаріальні дії можуть бути здійснені поза зазначеними приміщеннями, але в межах нотаріального округу.

Якщо нотаріальна дія здійснюється поза приміщенням державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву, приміщення, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса, у посвідчувальному написі та в реєстрі для реєстрації нотаріальних дій вказується місце вчинення нотаріальної дії (вдома, в лікарні, за місцезнаходженням особи тощо) із зазначенням адреси, а також причин, з яких нотаріальна дія була вчинена поза вказаними приміщеннями.

Запис про здійснення нотаріальної дії поза приміщенням державної нотаріальної контори, державного нотаріального архіву, приміщення, яке є робочим місцем (конторою) приватного нотаріуса, заноситься до Журналу (книги) обліку викликів нотаріуса за межі нотаріальної контори, державного нотаріального архіву або робочого місця (контора) приватного нотаріуса згідно з додатком 14 до Правил ведення нотаріального діловодства, затверджених наказом Міністерства юстиції України від 22 грудня 2010 року № 3253/5, зареєстрованих у Міністерстві юстиції України 23 грудня 2010 року за № 1318/18613 (із змінами).

Закон прямо не передбачає нікчемність правочину, вчиненого з порушенням положень статті 13-1 Закону України «Про нотаріат», отже такий правочин може бути визнаний судом недійсним за наявності відповідного позову.

Саме з таким позовом звернувся позивач до суду, однією з вимог якого є вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири з посиланням на те, що приватний нотаріус засвідчив його за межами свого нотаріального округу.

Якщо у Вас виникли додаткові питання для отримання консультації, телефонуйте до Адвокатського об'єднання “Вишневий та Партнери”: + 38 (098) 000 2411 або пишіть: vyshnevyi.partners@gmail.com