ВС визначив умови, за яких орендар отримує право на викуп орендованого майна. Аналіз судової практики АО"Вишневий та Партнери"

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду Постановою від 22 вересня 2020 року у справі № 906/967/19 розповів про умови, за яких орендар отримує право на викуп орендованого майна. До них ВС відніс:

1. Орендарем здійснено покращення орендованого майна, яке неможливо відокремити від відповідного об'єкта без заподіяння йому шкоди, у розмірі не менше 25 відсотків ринкової вартості майна, визначеної суб'єктом оціночної діяльності з метою оренди майна;
2. Орендар отримав письмову згоду орендодавця на здійснення невід'ємних покращень, що надають йому право на приватизацію майна шляхом викупу;
3. Невід'ємні покращення виконані в межах трирічного строку з дати визначення ринкової вартості майна з метою укладання договору оренди або для продовження договору оренди;
4. Здійснення та склад невід'ємних покращень, у тому числі невід'ємний характер покращень, підтверджені висновком будівельної експертизи, а вартість невід'ємних покращень, підтверджених висновком будівельної експертизи, визначена суб'єктом оціночної діяльності;
5. Орендар належним чином виконує умови договору оренди, відсутня заборгованість із орендної плати;
6. Договір оренди діє на момент приватизації.

Короткий виклад обставин справи: прокурор звернувся з позовом до міської ради про визнання незаконним та скасування рішення про приватизацію вбудованого нежитлового приміщення шляхом викупу. Прокурор посилався на те, що орендар не набув права на приватизацію, оскільки орган місцевого самоврядування на час здійснення поліпшень не надав згоди на їх здійснення.

Місцевий та апеляційний суди у задоволенні позову відмовили.

ВС погодився з висновками місцевого та апеляційного суду та послався на такі норми.

Відповідно до положень частини 1 статті 18 Закону України “Про приватизацію державного та комунального майна” приватизація об'єктів державної та комунальної власності, переданих в оренду, здійснюється шляхом продажу на аукціоні або шляхом викупу, якщо виконуються умови, передбачені частиною другою цієї статті.

Частиною 2 статті 18 цього Закону передбачено, що орендар отримує право на викуп орендованого майна (будівлі, споруди, нежитлового приміщення) за ціною, визначеною за результатами його незалежної оцінки, якщо виконується кожна із шести умов, зазначених вище.

Надання згоди орендодавця на здійснення невід'ємних покращень здійснюється у порядку, визначеному Фондом державного майна України або представницьким органом місцевого самоврядування.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що орендар здійснив невід'ємні покращення в орендованому нежитловому приміщенні до прийняття відповідачем оскаржуваного рішення, яким надавалася згода на здійснення невід'ємних покращень комунальної власності.

Положення частини 2 статті 18 Закону України “Про приватизацію державного та комунального майна” та Порядку № 686 встановлюють, що передумовою приватизації об'єкта оренди шляхом викупу, зокрема, є умова отримання письмової згоди орендодавця на здійснення невід'ємних поліпшень орендарем.

Водночас колегія суддів зазначає, що із змісту наведених положень не вбачається імперативної вимоги щодо попереднього отримання орендарем письмової згоди орендодавця на здійснення невід'ємних покращень.

Таким чином ВС дійшов висновку, що надання орендодавцем згоди орендарю вже після здійснення останніх невід'ємних покращень орендованого майна свідчить про подальше схвалення радою невід'ємних покращень та не суперечить законодавству.

Якщо у Вас виникли додаткові питання для отримання консультації, телефонуйте до Адвокатського об'єднання “Вишневий та Партнери”: + 38 (098) 000 2411 або пишіть: vyshnevyi.partners@gmail.com