Земельна ділянка переходить у власність разом із нерухомим майном, яке побудовано на ній. Аналіз судової практики АО "Вишневий та Партнери"

Земельним та Цивільним кодексом України чітко визначено принцип цілісності об'єкта нерухомості та земельної ділянки, на якій збудовано будинок. Проте суди під час розгляду справ користуються таким принципом. Розглянемо Постанову ВС у справі № 689/26/17 від 16 червня 2020 року.

Короткий виклад обставин справи:

Так, у січні 2017 року позивач звернувся до суду з позовом, де, зокрема, просила визнати за нею право власності на земельну ділянку площею 0,25 га з цільовим призначенням – для обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд.

Позовні вимоги мотивовані тим, що 15 січня 2002 року між позивачем (обдарована) та відповідачем (дарувальник) укладено договір дарування житлового будинку, а значить за правилами статті 120 ВК України, особа, яка набула права власності на житловий будинок, будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки, на якій розташовані ці об'єкти нерухомості, на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

Відповідачеві належить на праві власності земельна ділянка площею 0,365 га, з яких 0,25 га передано йому для обслуговування житлового будинку, будівель та інших споруд, 0,115 га – для ведення особистого підсобного господарства.

Особливістю цієї справи було те, що статтею 120 ЗК України у редакції, що діє на момент укладання оспорюваного договору дарування (15 січня 2002 р.) передбачалося, що при переході права власності на будівлю та споруду право власності на земельну ділянку або її частину може лише на підставі цивільно-правових угод. Отже, відчуження об'єктів нерухомого майна на той час не наводило автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під цим нерухомим майном. Також позивачка не надала доказів на підтвердження площі спірної земельної ділянки. Так, на момент набуття права власності на нерухоме майно (2002 рік) такий об'єкт, як земельна ділянка площею 0,25 га (право власності на яку просить визнати позивач), сформовано не було (земельна ділянка була сформована лише у 2014 році).

За відсутності окремої цивільно-правової угоди щодо земельної ділянки при переході права власності на об'єкт нерухомості слід враховувати те, що зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об'єкта нерухомості, побудованого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ньому будівлі, споруди). За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебувало у прямій залежності від права власності на будівлю та споруду та передбачався роздільний механізм правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають під час укладання угод щодо набуття права власності на нерухомість, побудовану на земельній ділянці, та правового регулювання нормами земельного та цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на вказану нерухомість. Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розміщених на ній будівлі, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, набуває обличчя, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.

При застосуванні положень статті 120 ВК України у поєднанні з положеннями статті 125 ЗК України у редакції, що діяла, починаючи з 1 січня 2002 року, слід виходити з того, що у разі переходу в установленому законом порядку права власності на об'єкт нерухомості розміщений на земельній ділянці , що перебуває у власності особи, відчуження зазначеного об'єкта нерухомості, у набувача останнього право власності на відповідну земельну ділянку виникає одночасно з виникненням права власності на такий об'єкт, розміщений на цій ділянці. Це правило стосується і випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на розміщену на ній нерухомість, проте земельна ділянка раніше набула ознак об'єкта права власності.

У справі, що розглядалася, суди попередніх інстанцій, дійшовши висновку про те, що особа, яка набула власності на нерухоме майно має також право на земельну ділянку, на якій це майно розміщено та необхідну для обслуговування нерухомого майна, по-різному підійшли до визначення площі земельної ділянки, декларація про яку має позивач.

Так, суд першої інстанції вказав на те, що оскільки на момент набуття права власності на нерухоме майно (2002 рік) такий об'єкт, як земельна ділянка площею 0,25 га (право власності на яку просить визнати позивач), сформовано не було площі земельної ділянки, необхідного для обслуговування нерухомого майна та його конфігурації, можливе лише за умови проведення відповідної експертизи, яка має бути призначена виключно за клопотанням позивача, а враховуючи відсутність такого клопотання у задоволенні позову відмовив.

Натомість суд апеляційної інстанції послався на те, що, розділивши у 2014 році одну земельну ділянку площею 0,365 га на дві – площею 0,115 га (для ведення особистого селянського господарства) та площею 0,25 га (для будівництва та обслуговування житлового будинку, господарських будівель та споруд (присадибну ділянку)), відповідач самостійно визначив, що для будинку, подарованому позивачу необхідна ділянка саме такого розміру, а отже проведення експертизи не є необхідним.

Велика Палата Верховного Суду касаційну скаргу задовольнила частково, судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасувала, і передала справу на новий розгляд до суду першої інстанції. Оскільки сторони не обмовили розмір земельної ділянки, переходить у власність позивачки, під час нового розгляду справи суду необхідно з'ясувати справжні наміри сторін щодо такого розміру.

Якщо у Вас виникли додаткові питання для отримання консультації, телефонуйте: + 38 (098) 000 2411 або пишіть: vyshnevyi.partners@gmail.com